COMUNE DI ZUCCARELLO

Provincia di Savona

REGOLAMENTO PER L’ALIENAZIONE DEI BENI IMMOBILI DI PROPRIETA’ COMUNALE

Approvato con deliberazione del C.C. n. 20 del 27.09.2012

INDICE

Articolo 1 - Oggetto del regolamento e riferimenti generali

Articolo 2 – Beni alienabili

Articolo 3 - Programmazione delle alienazioni

Articolo 4 - Profili generali inerenti le procedure di alienazione di beni mobili ed immobili

Articolo 5 - Identificazione e valutazione del bene

Articolo 6 – Profili specifici per le procedure di alienazione ed acquisto di beni immobili

Articolo 7 - Asta pubblica

Articolo 8 – Commissione di gara

Articolo 9 – Offerte e aggiudicazione

Articolo 10 – Procedura ristretta

Articolo 11– Procedura negoziata

Articolo 12 - Ipotesi particolari di procedura negoziata

Articolo 13 - Procedura negoziata diretta

Articolo 14 – Vendita di beni soggetti a diritto di prelazione

Articolo 15 - Vendita di beni soggetti a diritto di prelazione

Articolo 16 - Permuta

Articolo 17 - Entrata in vigore del Regolamento

Articolo 1

Oggetto del regolamento e riferimenti generali

Le disposizioni del presente Regolamento disciplinano, ai sensi del comma 2 dell’art.12 della L.127/1997, le modalità e le procedure per l’alienazione del patrimonio immobiliare di proprietà del Comune di Zuccarello, in deroga alle norme di cui alla L.24.12.1908 n.783 e successive modificazioni o integrazioni e al R.D.17.06.1909 n. 454.

Le procedure descritte nel presente Regolamento si ispirano, comunque, a principi di efficienza, imparzialità, economicità e trasparenza dell’attività amministrativa.

Sono escluse dall’ambito di applicazione del presente regolamento le compravendite immobiliari disciplinate e regolamentate da leggi speciali quali, a titolo meramente esemplificativo le cessioni degli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica.

Articolo 2

Beni alienabili

1. Sono alienabili:

i beni immobili facenti parte del patrimonio disponibile del Comune;

I beni del patrimonio indisponibile per i quali sia cessata la destinazione al pubblico servizio;

I beni del demanio comunale per i quali sia intervenuto preventivo e apposito provvedimento di sdemanializzazione.

2. La vendita dei beni vincolati da leggi speciali o realizzati con il contributo dello Stato a fondo perduto è preceduta dalle formalità di liberazione del vincolo. Alle vendita dei predetti immobili si applicano le disposizioni di cui agli artt.55 e ss. del D.Lgs.22 gennaio 2004 n.42 “Codice dei beni culturali e del paesaggio”.

Articolo 3

Programmazione delle alienazioni

1. L’alienazione di beni mobili e immobili è soggetta a programmazione, in relazione al quadro patrimoniale e di mezzi a disposizione dell’amministrazione, formalizzata con specifico atto dell’organo competente (consiglio comunale).

2. Il programma delle alienazioni di beni mobili ed immobili, che può essere approvato anche contestualmente all’approvazione del bilancio di previsione, costituisce atto fondamentale ai sensi dell’art. 42, comma 2, lett. l del D.Lgs. 267/2000.

3. Il Programma delle alienazioni immobiliari dovrà essere in ogni caso coordinato con la programmazione economico-finanziaria, anche pluriennale, e potrà essere modificato od integrato anche prima della scadenza inizialmente prevista.

Fermo restando quanto previsto al comma precedente, il Consiglio comunale può inoltre stabilire in qualsiasi momento e con provvedimento motivato, di procedere all’alienazione di un determinato bene ancorché non compreso nel Programma delle alienazioni immobiliari. Possono, tuttavia, in corso d’anno, essere alienati beni non indicati in Bilancio, previa adeguata motivazione di ragioni di urgenza o di pubblico interesse preordinate alla vendita.

Responsabile della procedura di alienazione è il Responsabile del Servizio competente in ordine alla gestione del Patrimonio Immobiliare comunale. Al medesimo soggetto compete l’adozione di tutti gli atti della procedura di alienazione, ivi compresa l’approvazione dello schema di contratto e la sua conseguente stipulazione dopo aver acquisito gli indirizzi della Giunta Municipale.

Articolo 4

Profili generali inerenti le procedure di alienazione di beni mobili ed immobili

1. L’amministrazione provvede all’alienazione di beni immobili secondo quanto previsto dal presente regolamento con procedure ad evidenza pubblica.

2. L’amministrazione può alienare beni immobili con procedura negoziata – trattativa privata - solo quando ricorrano le seguenti condizioni:

a) sussistenza di condizioni normative vincolanti l’alienazione a un particolare soggetto;

a) sussistenza di ragioni di urgenza per la dismissione del bene mobile/immobile;

b) in tutti i casi previsti dal presente regolamento.

Articolo 5

Identificazione e valutazione del bene

1. Il valore base di vendita del bene o dei beni immobili da alienare è determinato con apposita perizia estimativa resa dal Responsabile del Servizio competente con riferimento al valore corrente di mercato dei beni aventi caratteristiche similari, sulla base delle metodologie e tecniche stimative correlate alla natura del bene.

2. Per la determinazione del valore dell’immobile, il Responsabile del Servizio può conferire apposito incarico a professionisti esterni all’ente ovvero a Società specializzate in materia.

3. La perizia di stima contiene:

una descrizione analitica dell’immobile che dia conto:

dello stato di conservazione;

degli eventuali pesi e vincoli reali gravanti sullo stesso;

degli estremi catastali, dei confini e della consistenza dell’immobile;

della destinazione urbanistica ovvero della destinazione d’uso dello stesso come risultante dalle licenze edilizie ovvero dagli atti in possesso del competente Ufficio Assetto del Territorio;

laddove il bene non appartenga a titolo originario al patrimonio o al demanio dell’ente, dell’atto di provenienza (titolo di acquisto, data e eventuale numero di repertorio);

il valore di stima della perizia dovrà essere comprensivo dell’ammontare delle spese sostenute dal Comune per la redazione della Perizia e per eventuali redazioni di tipi di frazionamenti e/o pratiche catastali;

il valore attribuito all’immobile con l’indicazione dei criteri seguiti per la sua quantificazione, oltre IVA se dovuta.

4. Nella medesima perizia si dovrà altresì indicare se l’immobile risulti libero ovvero detenuto o posseduto da terzi e a quale titolo e se questi hanno o meno diritto di prelazione sull’acquisto per legge o per convenzione.

5. La perizia di stima mantiene di norma una validità di 12 mesi dalla data di sottoscrizione.

Articolo 6

Profili specifici per le procedure di alienazione ed acquisto di beni immobili

1. L’amministrazione procede all’alienazione dei beni immobili nel rispetto di quanto previsto dalla legislazione vigente in materia, con riferimento particolare alla legge n. 783/1908 ed al R.D. n. 827/1924.

2. L’alienazione dei beni immobili è effettuata a corpo e può prevedere una partizione per lotti, qualora tale soluzione si prefiguri come potenzialmente più vantaggiosa per l’amministrazione.

3. Le alienazioni di beni immobili avvengono, di regola con uno dei criteri previsti dalla normativa che disciplina la contabilità dello Stato.

4. Alla vendita del patrimonio immobiliare comunale si procede con:

procedura aperta (asta pubblica);

procedura ristretta (licitazione privata);

procedura negoziata (trattativa privata o diretta).

I contraenti vengono individuati mediante:

asta pubblica, col sistema del massimo rialzo sul prezzo estimativo dei beni riportato nel bando, da esprimere con offerte segrete, in busta chiusa e sigillata;

licitazione privata, con il medesimo sistema di cui sopra;

trattativa privata per i seguenti casi:

asta o licitazione deserta, purchè il prezzo e le condizioni dell’asta non siano variati, se non a tutto vantaggio del Comune;

motivi di urgenza, da sottoporre di volta in volta all’approvazione del Consiglio Comunale, qualora gli introiti dell’alienazione vengano utilizzati, ai sensi dell’art. 193 comma 3, del D.Lgs. 18 agosto 2000, n. 267, per il pagamento di debiti fuori bilancio di entità superiore ad € 200.000,00 – derivanti da sentenze esecutive per cui il trascorrere dei tempi tecnici necessari per l’espletamento delle gare a rilevanza pubblica comporterebbe maggiori oneri per l’Ente con conseguente responsabilità di danno erariale;

qualora, trattandosi di fondi interclusi o, comunque, immobili per i quali è dimostrabile che non vi sarebbero pluralità di offerte, sempre che il prezzo non sia inferiore a quello di mercato;

per quegli immobili che per destinazione urbanistica siano funzionali allo svolgimento di attività di particolare interesse sociale e culturale nell’ambito delle linee di indirizzo indicate dallo Statuto dell’Ente, la pubblicità sarà limitata a quei soggetti pubblici o privati che svolgono la loro attività nell’ambito sociale e/o culturale;

quando l’immobile da vendere ha un valore di stima inferiore a € 50.000,00;

6. Per partecipare alla gara dovrà essere prodotta, insieme all’offerta scritta incondizionata del prezzo in cifre e in lettere, la prova dell’avvenuta costituzione della cauzione provvisoria, pari al 10% del valore posto a base della gara e costituita mediante una della seguenti forme:

a) assegno circolare non trasferibile intestato al Comune di Zuccarello;

b) deposito della somma richiesta presso la Tesoreria comunale e/o Ufficio Economato Comunale;

c) fideiussione bancaria o assicurativa prestata da primaria compagnia.

7. La gara e’ presieduta dal responsabile del servizio competente o dal Segretario Comunale.

8. L’apertura delle offerte avviene in seduta pubblica nel modo stabilito nel bando di gara.

9. La cauzione provvisoria e’ sollecitamente svincolata per i concorrenti non aggiudicatari.

10. La cauzione provvisoria prodotta dal concorrente sarà trattenuta dal Comune qualora il concorrente aggiudicatario rifiutasse di dare seguito al contratto di compravendita, diversamente avrà carattere di versamento in acconto.

11. Si procederà all’aggiudicazione anche in caso di una sola offerta ritenuta valida dal Presidente di gara ai sensi dell’art. 69 del R.D. 827/1924.

12. Nel caso di aumenti uguali si procederà all’aggiudicazione ai sensi dell’art. 77 del R.D. 827/1924.

13. E' possibile procedere mediante procedura negoziata, quando si verificano circostanze eccezionali, per la vendita di fondi interclusi o parzialmente interclusi, di reliquati, di porzioni di immobili e pertinenze di edifici. Le circostanze che giustificano il ricorso alla trattativa privata devono essere motivate nella relativa determinazione a contrattare.

14. Qualora le alienazioni abbiano ad oggetto beni il cui valore di stima risulti inferiore ad € 5.165,00 il contratto può essere concluso mediante procedura negoziata nel rispetto del disposto dell'art. 57 R.D. 17.06.1909 n. 454.

15. Il Comune può acquisire al proprio patrimonio qualsiasi bene immobile che possa essere utilmente adibito a fini pubblici o che possa essere utilizzato in via strumentale per il pubblico interesse.

16. Per gli immobili con caratteristiche comportanti l’applicazione di vincoli previsti dal D.Lgs. 42/2004, l’amministrazione procede all’alienazione tenendo conto di quanto previsto dal decreto stesso.

17. La gara viene effettuata di norma con il metodo del massimo rialzo sul prezzo a base d'asta indicato nel relativo avviso oppure secondo il metodo dell’offerta economicamente più vantaggiosa.

18.L'aggiudicazione viene disposta dal responsabile del servizio a favore dell'offerta più alta, purché almeno pari al prezzo a base d'asta. Il Consiglio Comunale provvede all'eventuale adeguamento delle previsioni di bilancio.

Articolo 7

Asta pubblica

1. In via generale, l’acquirente del patrimonio immobiliare comunale viene individuato mediante esperimento di asta pubblica.

2. Salva l’ipotesi di cui ai commi 13 e 14 del precedente articolo, è obbligatoria l’indizione di un’asta pubblica, con esclusione di ogni altra procedura aperta o ristretta, tutte le volte in cui il valore del bene sia pari o superiore a 200.000,00 Euro.

3. l’Asta pubblica inizia con la pubblicazione di un avviso di gara contenente le seguenti informazioni minime:

la descrizione sommaria dei beni da vendere;

la procedura di gara;

il prezzo posto a base di gara;

i termini e le modalità di presentazione dell’offerta;

l’anno, il mese, il giorno e il luogo in cui si procederà alla gara;

l’indicazione dei documenti e delle dichiarazioni obbligatorie;

l’indicazione delle cause che comportano esclusione dalla gara ovvero di quelle che comportano l’incapacità di contrattare con la PA;

il responsabile del procedimento e l’ufficio presso cui è possibile prendere visione degli atti e della relazione di stima;

l’ammontare e la tipologia della cauzione da stabilire in misura non inferiore al 10% dell’importo a base di gara;

l’indicazione che si procederà alla aggiudicazione anche in presenza di una sola offerta valida il cui importo sia almeno pari al prezzo della base d’asta;

i termini e le modalità di pagamento;

eventuali altre garanzie bancarie necessarie per attestare la capacità finanziaria dell’offerente.

4. Sono in ogni caso esclusi dal partecipare alla gara:

coloro che si trovino in una causa di interdizione legale o giudiziale ovvero in una delle condizioni che comportino incapacità di contrattare con la pubblica amministrazione;

i dipendenti del Comune di Zuccarello che si trovino coinvolti nel procedimento o che abbiano potere decisorio in merito;

i professionisti ovvero i legali rappresentanti della ditta cui sia stato affidato l’incarico di valutare l’immobile.

5. L’avviso d’asta viene pubblicato all’Albo Pretorio Comunale, sul sito Internet istituzionale dell’Ente e sul Bollettino Regionale della Regione Liguria.

Quando il prezzo base d’asta raggiunga o superi i 200.000,00 Euro gli avvisi vengono pubblicati per estratto su uno o più quotidiani a diffusione locale almeno quindici giorni precedenti quello fissato per l’incanto.

7. Per l’alienazione degli immobili aventi un valore base d’asta pari o superiore a 200.000,00 Euro che risultino, altresì, detenuti da terzi con diritto di prelazione legale o convenzionale, si procede ugualmente con pubblico incanto.

8. Nell’avviso di gara dovrà essere specificato che l’immobile è soggetto a prelazione da parte del detentore.

9. Esperita l’asta e individuato il potenziale aggiudicatario e il prezzo di cessione, il Responsabile del procedimento comunica al detentore i risultati della gara, con particolare riguardo al prezzo di cessione risultante dalla medesima, assegnandogli un termine non inferiore a trenta giorni per l’esercizio del diritto di prelazione.

10. Se il diritto di prelazione viene esercitato, l’immobile viene venduto al detentore allo stesso prezzo risultante dalla miglior offerta acquisita in gara secondo le norme che seguono. Altrimenti l’immobile verrà alienato al soggetto che sia risultato aggiudicatario in seguito al pubblico incanto.

Articolo 8

Commissione di gara

1. Le gare si svolgono presso i locali indicati nel bando alla presenza della Commissione di gara al completo.

2. La Commissione di gara è composta di un numero di tre o cinque membri dipendenti comunali fra i quali almeno uno del Servizio competente del Patrimonio Immobiliare che svolge le funzioni di Presidente.

3. Laddove lo si ritenga opportuno in relazione alle peculiarità dell’immobile, la Commissione di gara potrà essere composta anche da un professionista esterno all’uopo incaricato.

4. Le sedute della Commissione sono pubbliche e chiunque può presenziare alle relative operazioni.

5. Delle operazioni della Commissione viene redatto apposito verbale da approvarsi, previa sottoscrizione dei Commissari, con determina del Responsabile del Servizio competente unitamente alla aggiudicazione.

Articolo 9

Offerte e aggiudicazione

1. Le offerte hanno natura di proposta irrevocabile di acquisto. Esse non vincolano l’amministrazione se non dopo l’aggiudicazione mentre rimangono vincolanti per l’offerente per un periodo di novanta giorni successivi a quello di svolgimento della gara.

2. L’aggiudicazione deve comunque essere disposta entro novanta giorni da quello in cui è stato esperito il pubblico incanto.

3. Il metodo di presentazione delle offerte è quello delle offerte segrete su prezzo palese posto a base d’asta.

4. L’aggiudicazione è disposta nei confronti di colui che ha presentato l’offerta più vantaggiosa. In caso di parità, si procederà a richiedere ai partecipanti offerte al rialzo, secondo le norme sulla contabilità generale dello Stato. Si procederà alla aggiudicazione anche in caso di una sola offerta valida purché la medesima sia almeno pari al prezzo posto a base di gara.

5. Laddove l’asta sia andata deserta per non essere giunte nei termini indicati dal bando offerte valide, l’Amministrazione potrà alternativamente disporre l’esperimento di una nuova asta procedendo al ribasso del prezzo a base di gara in misura non inferiore al 5% e non superiore al 20% ovvero ricorrere direttamente alla trattativa privata.

6. Il contratto di alienazione è stipulato nella forma dell’atto pubblico entro trenta giorni dalla data di aggiudicazione definitiva. Le spese inerenti o comunque derivanti dal contratto, ivi comprese quelle per imposte e tasse, sono carico dell’acquirente, così come ulteriori e successive variazioni catastali.

7. La mancata stipulazione del contratto dipendente da causa e/o volontà dell’aggiudicatario comporta da parte del Comune l’incameramento della cauzione prestata in sede di gara, oltre al rimborso di tutte le spese sostenute per il contratto.

Articolo 10

Procedura ristretta

1. Salvo che l’amministrazione non ritenga di ricorrere comunque alla alienazione con pubblico incanto, si procede alla scelta dell’acquirente con procedura ristretta ( licitazione privata) quando l’appetibilità commerciale del bene, per la sua natura, per la sua utilizzazione ovvero per il contesto ambientale in cui lo stesso è inserito, sia riconducibile a un mercato ristretto a rilevanza comunale e purché il valore del bene, come determinato ai sensi del precedente articolo 5, non superi la somma di Euro 200.000,00.

2. In tal caso l’amministrazione provvede a pubblicare un avviso di vendita nell’albo pretorio del Comune per almeno quindici giorni invitando chiunque fosse interessato a presentare apposita richiesta entro un termine ivi stabilito.

3. Nella lettera di invito, inviata a tutti coloro che ne abbiano fatto richiesta ai sensi del comma precedente, sono specificati tutti gli elementi, i requisiti e le condizioni previste nel precedente articolo 7, terzo comma.

4. Alla procedura ristretta si applicano tutte le disposizioni inerenti la composizione e il funzionamento della Commissione, la presentazione, la validità delle offerte e la stipulazione del contratto come precisate nei precedenti articoli del presente regolamento.

Articolo 11

Procedura negoziata

1. Laddove l’amministrazione non ritenga di procedere ai sensi dei precedenti articoli 7 e 9, la scelta dell’acquirente può avvenire con procedura negoziata nelle seguenti ipotesi:

quando siano andate deserte l’asta o la procedura ristretta precedentemente esperita; in tal caso, per la determinazione del valore dell’immobile, potrà essere applicato un ribasso rispetto al prezzo di gara precedentemente fissato in misura non inferiore al 5% e non superiore al 20%.

laddove il valore dell’immobile sia pari o inferiore a 60.000,00 Euro.

2. La vendita con procedura negoziata è svincolata da particolari formalità e viene diretta e gestita dal Responsabile del Servizio competente.

3. La procedura negoziata può svolgersi in due fasi:

la prima, di carattere esplorativo, che consente di ottenere una serie di offerte da parte dei soggetti contattati; in questa fase le offerte dovranno pervenire in busta chiusa entro un termine prefissato in modo da assicurare i principi di segretezza ed imparzialità;

la seconda, eventuale, con cui il soggetto preposto contratta direttamente e separatamente con i soggetti che hanno presentato le offerte più vantaggiose.

Articolo 12

Ipotesi particolari di procedura negoziata

1. Qualora si debba procedere alla vendita di una pluralità di beni aventi caratteristiche identiche o assolutamente similari (quali, a titolo esemplificativo, parcheggi, lotti di terreno confinanti e di identiche dimensioni ecc.) il cui singolo valore non superi la somma di Euro 200.000,00 la vendita avverrà a procedura negoziata previa pubblicazione di un avviso di vendita e formazione di una graduatoria.

2. L’avviso di vendita, da pubblicare mediante affissione all’Albo Pretorio e sul sito Internet del Comune, dovrà contenere:

una descrizione sommaria dei beni, comprensiva della loro identificazione catastale, ubicazione..

il prezzo di cessione prefissato dall’amministrazione.

I termini iniziali e finali, le condizioni di inammissibilità e i requisiti necessari per la presentazione delle domande;

I criteri previsti per la formazione della graduatoria e ogni altro elemento utile per la definizione della stessa.

3. Nelle ipotesi previste dal presente articolo, il prezzo di vendita è prefissato dall’amministrazione in relazione alle caratteristiche del bene sulla base dei criteri di cui al precedente articolo 5.

4. Le domande pervenute nei termini indicati nell’avviso, vengono esaminate da una Commissione appositamente istituita secondo i criteri e le modalità di cui al precedente articolo otto. La Commissione procederà quindi alla formazione della graduatoria attribuendo un punteggio in relazione ai criteri indicati nell’avviso di vendita.

5. L’aggiudicazione verrà effettuata nei confronti di quei soggetti che siano risultati utilmente collocati nella graduatoria con scorrimento della stessa fino a esaurimento dei lotti disponibili.

Articolo 13

Procedura negoziata diretta

1. Per procedura negoziata diretta o trattativa privata diretta si intende la facoltà dell’amministrazione di negoziare la vendita direttamente con un unico soggetto.

2. La trattativa privata diretta è ammessa, salvo che l’amministrazione non decida di far ricorso alle procedure aperte o ristrette di cui ai precedenti articoli, nelle seguenti ipotesi:

qualunque sia il valore dell’immobile, laddove l’alienazione venga disposta nei confronti di enti pubblici ovvero di associazioni senza scopo di lucro se l’acquisto dell’immobile da parte di queste sia rivolto a soddisfare esigenze o fini di pubblica utilità;

purché il valore del bene sia inferiore ai 200.000,00 Euro, qualora l’immobile venga venduto al soggetto che lo detiene con diritto di prelazione derivante da legge o da titolo convenzionale

purché il valore dell’immobile sia inferiore ai 200.000,00 Euro, qualora la situazione oggettiva dell’immobile evidenzi l’esistenza di un unico soggetto interessato all’acquisto.

3. Nelle ipotesi previste dal comma precedente il prezzo offerto deve, comunque, risultare congruo sulla base di una perizia di stima redatta dal Responsabile del Servizio competente.

Articolo 14

Vendita di beni soggetti a diritto di prelazione

1. Quando il bene è gravato da diritto di prelazione, la circostanza deve essere indicata negli avvisi di vendita e il contratto dovrà essere notificato nei modi previsti dalle disposizioni in materia.

2. Ogni qualvolta venga esercitata la prelazione, quale prezzo di vendita si intende il prezzo corrispondente alla migliore offerta pervenuta in seguito alla gara (aggiudicazione provvisoria).

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Articolo 15

Vendita di beni soggetti a diritto di prelazione

1. Gli amministratori non possono essere compratori, nemmeno all'asta pubblica, né direttamente né per interposta persona, dei beni dell'Ente, come previsto dall'art. 1471 del codice civile.

2. L'eventuale atto di acquisto stipulato in violazione del divieto di cui al comma 1 è nullo.

Articolo 16

Permuta

1. L’organo competente può disporre con motivata deliberazione la permuta dei beni immobili del Comune con altri di proprietà pubblica e privata di interesse dell’Amministrazione, sulla base di apposita perizia effettuata dal competente servizio o da esperto appositamente incaricato e tenuto conto dei criteri di cui al precedente articolo 5, salvo conguaglio in denaro.

Articolo 17

Entrata in vigore del Regolamento

1. Il presente regolamento entra in vigore a intervenuta esecutività della deliberazione di approvazione.